賃貸不動産経営通信

あけましておめでとうございます。 (2021年1月)

春を象徴する花に桃があります。

 

 桃夭(とうよう)

 

桃の夭夭(ようよう)たる           若々しい桃の木

灼灼(しゃくしゃく)たる其の華        赤く輝く花
之(こ)の子于(ゆ)帰(とつ)ぐ         この子が嫁げば
其(そ)室家(しつか)宜(よろ)しからん    家庭はうまくゆく

桃の夭夭(ようよう)たる                 若々しい桃の木
蕡(ふん)たる其(そ)の実有り               ふっくらした実
之(こ)の子于(ゆ)帰(とつ)ぐ                        この子が嫁げば
其(そ)家室(かしつ)宜(よろ)しからん    家庭はうまくゆく

桃の夭夭(ようよう)たる           若々しい桃の木
其の葉蓁蓁(しんしん)たり          盛んに茂る葉
之(こ)の子于(ゆ)帰(とつ)ぐ        この子が嫁げば
其(そ)家人(かじん)宜(よろ)しからん         家族とうまくゆく

 

この歌は中国最古の詩集「詩経」に収められています。詩のほとんどの作者は不明です。

桃の花は生命力の象徴とされ、厄払いや魔除け、長寿をもたらす力も持っているといわれています。若々しい、ふっくらした桃の実は、花嫁のふくやかな体と健康を、青々と茂る葉は一家の繁栄を象徴しています。

 

日本では33日は「桃の節句」です。春の訪れと共に咲き、春の季語でもある桃の花にちなんで、古代中国の陰暦に従い上巳(じょうみ・じょうし)の日を、別名「桃の節句」と呼ぶようになりました。生命力の象徴ともいえる桃の花が咲き誇る時、女の子はひな祭りで、健康と長寿を祝います。

 

本年も賃貸管理業務の基本を大切に、安心安全な管理、満室経営を目指し、オーナー様、入居者様のご要望、ご要請にお応えして、さらに努力をして参ります。

 

                          都市住宅サービス株式会社

                              社員一同

 

コロナ禍の景気動向調査結果を発表 (2020年12月)

不動産情報サービスのアットホーム株式会社はこのほど、地域に根差して不動産仲介業に携わるアットホーム加盟店を対象に、全国13都道府県14エリアの居住用不動産流通市場の、四半期ごとの景気動向調査結果を発表しました。概要は以下の通りです。

 

景況感調査 ― 地場の不動産仲介業における景況感調査(2020 年 7~9 月期)―

 

⚫ 今期業況は調査対象全エリアで前期から大幅に改善したものの、その水準は低位

にとどまる。

⚫ 首都圏・近畿圏では、過去最低だった前期(4~6 月期)から大幅に業況改善。首都圏では郊外部、近畿圏では大阪府など、転入増加のエリアほど業況の改善幅が大きい。

⚫ 消費者ニーズにも変化。コロナ禍の影響で通信環境、郊外、ワークスペース、戸建な

どのキーワードが上位に。

 

不動産店からは「郊外への流出志向が顕著である(東京都世田谷区)」「都心から郊外への転居者が増えた (東京都調布市 他)」といったコメントが多数寄せられるなど、都心部から郊外部への人の動きが活発化している様子がうかがえる。一方で、「退去がほとんどないため、入居もほとんどなかった(千葉県千葉市)」「引 越しをする人がコロナで控えている傾向にある。企業の異動もなくなってきているようだ、など、人の動きの停滞を懸念する声があり、次期の見通しは今期並みか下向きとなっているエリアが多い。が、来年は、ワクチンの普及、オリンピックの開催などにより、人の動きの活発化が予想されはじめています。

 

賃貸仲介

首都圏・近畿圏の今期業況は、過去最低を記録した前期(4~6月期)から大幅に改善したものの、その水準は来期見通しを含め低位にとどまる。

賃貸仲介における首都圏および近畿圏の業況DI は、前期(4~6 月期)においては新型コロナウイルス感染拡大の影響を受け、ともに調査開始以来の最低値を記録したが、今期(7~9 月期)は首都圏34.9(前期比+9.0 ポイント)、近畿圏34.0(同+10.6 ポイント)と大幅に上昇した。しかし、前年同期比でみると首都圏-10.4 ポイント、近畿圏-9.9 ポイントと改善傾向は低調で、来期(10~12 月期)業況の見通しも首都圏34.7、近畿圏35.8 と今期と同水準にとどまっている。

 

売買 土地取引の動向 ◼ 件数推移 • 全国の8月の売買による土地所有権移転登記件数は、2ヶ月連続で前 年を下回り△3.2%。首都圏は前年比△6.2%で2ヶ月連続でマイナス、◼ 価格推移 • 全国住宅地の価格指数(速報値)7月は、住宅総合が111.9pで前年比 △1.4%(3ヶ月連続で減)、住宅地は97.0pで同△4.3%(2ヶ月振りに減)、 戸建住宅は99.6pで同△2.8%(10ヶ月連続で減)、マンションは150.2pで 同+2.3%(89ヶ月連続で増)でした。

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が成立 (2020年7月)

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が、令和2年6月12日に可決成立、同月19日に公布されました。この法律は公布後1年以内に、サブリースに関する行為規制は6ヵ月以内に施行されます。

 

これは、良好な居住環境を備えた賃貸住宅の安定的な確保を図るため、賃貸住宅管理業を営む者に係る登録制度を設け、管理業務の適正な運営を確保するものです。さらに、サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化のための措置を講ずることになりました。

当社はこの法律を遵守するとともに、適正な管理を遂行してまいります。

尚、この法律の成立に関しまして、当社社長、藤之原正秋、次長、寺山英明、OBの畑靖男、仲佐健生が、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会より、賃貸住宅管理業の法制化と賃貸不動産経営管理士の国家資格化の実現に多大な貢献があったとして、表彰されました。

 

賃貸住宅管理業を営む者に係る登録制度の創設

賃貸住宅における良好な居住環境の確保を図るとともに、不良業者を排除し、業界の健全な発展・育成を図るため、賃貸住宅管理業者の登録制度が創設されました。

 

以下法律の概要です。

(1)賃貸住宅管理業の登録(法律第三条)

委託を受けて賃貸住宅管理業務(賃貸住宅の維持保全、金銭の管理)を行う事業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を義務付け

※管理戸数が200戸未満の者は対象外  ※5年毎に更新

 

(2)賃貸住宅管理業者の業務における義務付け(法律第十条〜第二十七条)

① 業務管理者の配置(第十二条)

事務所毎に、賃貸住宅管理の知識・経験等を有する者を配置

※業務管理者が欠けた状態では管理受託契約を締結してはならない

業務管理者の役割

以下の管理及び監督の事務を行う

〇管理受託契約の内容の明確性

〇賃貸住宅の維持保全の実施方法の妥当性

〇入居者の居住安定の確保

〇賃貸に係る事業の円滑な実施の確保 等

業務管理者の要件

賃貸管理業の一定の実務の経験を持った

賃貸不動産経営管理士等※(国土交通省令で別途定める予定)

※宅地建物取引士を含む

②管理受託契約締結前の重要事項の説明(第十三条、十四条)

具体的な管理業務の内容・実施方法等について書面を交付して説明

③財産の分別管理(第十六条)

管理する家賃等について、自己の固有の財産等と分別して管理

④定期報告(第二十条)

業務の実施状況等について、管理受託契約の相手方に対して定期的に報告

 

特定賃貸借契約(サブリース契約)の適正化のための措置等(法律第二十八条~第三十六条)

○ トラブルを未然に防止するため、全てのサブリース業者の勧誘時や契約締結時に一定の規制を導入

○ サブリース業者と組んでサブリースによる賃貸住宅経営の勧誘を行う者(勧誘者)にも、勧誘の適正化のため規制の対象とする

○ 違反者に対しては、業務停止命令や罰金等の措置により、実効性を担保

(1)誇大広告等の禁止(第二十八条)

サブリース業者・勧誘者による特定賃貸借契約(マスターリース契約)の条件について広告するとき、以下の事項について著しく事実に相違する表示、実際よりも著しく優良である等誤認させる表示を禁止

〇サブリース業者が支払うべき家賃

〇賃貸住宅の維持保全の実施方法

〇特定賃貸借契約の解除に関する事項 他省令の定める事項

(2)不当な勧誘行為の禁止(第二十九条)

サブリース業者・勧誘者による特定賃貸借契約(マスターリース契約)勧誘時に、家賃の減額リスクなど相手方の判断に影響を及ぼす重要な事項について故意に事実を告げず、又は不実を告げる行為の禁止

(3)特定賃貸借契約締結前の重要事項説明(第三十条、三十一条)

マスターリース契約の締結前に、家賃、契約期間等を記載した書面を交付して説明

 

施行日(法律附則第一条、第二条)

※今後、施行までに具体的な運用について定めた政省令が発布されます(時期未定)

(1)賃貸住宅管理業を営む者に係る登録制度(公布の日から1年以内)

(2)特定賃貸借契約の適正化のための措置等(公布の日から6か月以内)

※但し、施行日より1年間の経過措置あり

緊急事態宣言と新型コロナウイルの対応について (2020年4月)

弊社は現況の事態に鑑みて 、 オーナー様、 お客様、社員、お取引の皆様、との健康と業務の安全を

確保する為、「新型コロナウイルス感染予防及び感染疑義者が出た場合の対応」を作成いたしました。

ご理解とご協力を頂きますよう、心からお願い申し上げます。


1.社内体制
①緊急事態宣言 が発令中、及び当分の間 ,当社の勤務時間を10:00 から 17:00 とする。

(現行 9 時-18 時)
②緊急連絡体制は通常どおりとする。(夜間・その他)


2.感染予防の取り組み
① ビル・マンション・アパートの清掃、除菌の指示を徹底する。
②常時マスクを利用し、咳エチケット、手洗い、うがい を励行する。
③事務所の出入りにはアルコール消毒を行う。
④空気の入れ換えを 行い、空気清浄機を稼働させる。
⑤ 感染した場合を想定し、自身の行動記録を残しておく。
⑥ 37.5 度以上の熱が出た場合、出勤を見合わせ、上司に報告する。


3.感染疑義者が出た場合の対応
①感染疑義者は 原則 14 日間自宅待機する。
②「帰国者・接触者相談センター」 その他、保健所、発熱外来、 に

連 絡、症状を伝え、今後の治療方針(自宅待機、搬送先、搬送方法)

について指示を受ける。
③消毒は、飛沫が付着する可能性のある場所すべてを、キッチンハイター など、

塩素系漂白剤を 100 倍に希釈して 清掃、消毒 、噴霧 する。
④感染疑義者が使用したものは、熱湯消毒またはキッチンハイターなど塩素系漂白剤を

0.02 %から 0.05 %、の濃度で 1 時間以上、浸け置きする。
⑤医療機関を受診するときは、 公共交通機関を避けて、できる限り家族の運転する

自家用車を利用し、 必ずマスクを着用 する。
                              以上

 

 

新型コロナウイルス感染症への対策 について(2020年3月)

昨年12月以降、新型コロナウイルス感染症が発生し、中華人民共和国の武漢を中心に、アジア諸国、世界各国において発生が報告されています。

 

これにより、当社も新型コロナウイルス感染症への対策につき、管理を受諾させて頂いております物件(ビル・マンションション・アパート)におきまして、殺菌・除菌対策を実施しております。

 

実施内容につきましては、感染症情報センターより有効であると報告された、次亜塩素酸ナトリウム・消毒用エタノール(約80%) など人体に影響のない濃度の消毒剤を使用して、玄関・ポスト・手摺・エレベーターなど、人の手が触れる場所は、消毒剤を浸したペーパータオル等でふき取り消毒を、玄関ホールの床は消毒剤の噴霧を、普段より念を入れて清掃時に実施しております。

 

また、御入居希望のお客様の内見時や、当社内におきましては、お客様の承諾を頂き、マスク着用にてお話しさせて頂いております。、さらに、社内では手洗い、うがいをこまめにし、特に外出した後や咳をした後には徹底するように致しております。御訪問時のオーナー様・御入居の皆様にもご理解を頂きますようお願い申し上げます。

 

このような時期でございますので、皆様におかれましては、十分にお体を大切にお過ごし頂きますようお願い申し上げます。

 

なおその他、ご要望がありましたら、当社担当者までお申し付けください。

【生活騒音】の相談  (2020年2月)

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会相談部に、アパートに住む御入居者から、

「隣から毎朝6時頃に洗濯機の音や洗濯物を干しているときの音が聞こえ、睡眠を妨げられる」との相談がありました。この相談での顧問弁護士と相談員の解説です。

 

隣の入居者は共働きの子育て世帯であり、事情を確認すると、育児もあるので、家事をどうしてもこの時間帯で行わないと通勤にも影響するので難しいとのことでした。

なお、本物件の洗濯置場は居室内にあり、洗濯機は極端に古いものではないようです。

深夜でなく、朝6時という時間ということです。

女性活躍や働き方改革が推進されており、今後もこのような事案が増えてくることも予想できるので本件について、法的な考え方や何か良い解決策が求められます。

 

◇顧問弁護士の解説

洗濯は日常生活において不可欠な家事であって、共働きの子育て世帯が出社前に洗濯を行うのはやむを得ないものといえます。また、毎朝6時頃に洗濯しなければ育児の関係で出社時間に間に合わないという事情があり、洗濯機が居室内にあって、極端に古いものではないとすれば、当該入居者に改善を求めることは困難と思われます。さらに、朝6時という時間帯も洗濯を行う時間帯として著しく不当とはいえないように思います。

 

洗濯を早朝ではなく、就寝前に行う共働き世帯もあるかと思いますが、仮に、洗濯を夜10時に行うとしても、早寝早起き世帯からすれば、音が気になるということはありえます。

結局は、常識の範囲内の時間帯で洗濯することは妨げられないというべきであり、本件では受忍限度内と判断される可能性が高いと考えられます。

 

◇相談員の解説

音や振動の程度、生活サイクル、上下階や間取り、木造やRCなどにより違いは出ますが、

夜中は論外としても単身・ファミリー世帯を問わず一般的な常識論から考えれば、洗濯機等に係る生活音は音以外にも振動も大きな要素となります。

現実に睡眠が妨げられるという苦情が出ている以上、隣の住人は30分~1時間程度、時間帯の繰下げの善処を求められないでしょうか。

 

夫婦共働きで子育て世帯という状況であるのでその提案で難しければ、苦情のあった入居に対し、夜の洗濯騒音は深夜帯でない限り、ある程度寛大に見てもらう提案もありでしょう。

共同住宅では互いの譲歩精神が必要ですから。

新年のご挨拶  (2020年1月)

新年明けましておめでとうございます。

本年も賃貸管理、ビル管理、マンション管理に社員一同、オーナー様の資産管理に万全を期して参ります。引き続き、本年の建物管理の年間計画やご要望など、ご相談に参りますので何なりとお申し付けください。

 

さて、一年の自然を表現した漢詩に「四時歌(しいじのうた)」がありますこの詩は陶淵明(とうえんめい)

の作品とも、その先輩の顧愷子(こがいし)の作品ともいわれています。

 

「四時歌(しいじのうた)

 

春水(しゅんすい) 四沢(したく)に満ち   春は水が四方の沢に満ちる。

 

雲(かうん)   奇峰多(きほう)多し   夏は入道雲がすばらしい峰を形づくる。

 

秋月(しゅうげつ) 明輝(めいき)を揚げ   秋は月が天に明るく輝く。

 

嶺(とうれい)  孤松(こしよう)ず   冬は嶺にすっくと立つ一本松の緑が鮮やかだ。

 

 

日本では、清少納言(せいしょうなごん)の「枕草子(まくらのそうし)」があります。

 

「枕草子

 

春はあけぼの やうやう白くなりゆく、やまぎはすこしあかりて、

 

                     むらさきだちたる雲のほそくたなびきたる

 

夏は夜    月のころはさらなり、やみもなほ、ほたるの多く飛びちがいたる。

 

       また、ただ一つ二つなど、ほのかに うち光りて行くもをかし。雨など降るもをかし。

 

秋は夕暮れ  夕日のさして山の端いと近うなりたるに、からすの寝どころへ行くとて、三つ四つ、

 

       二つ三つなど飛び急ぐさへあはれなり。まいて雁などのつらねたるが、いと小さく

 

       見ゆるは、いとおかし。日入りはて、風の音、虫のねなど、はたいふべきにあらず。

 

冬は早朝(つとめて)  雪の降りたるは、いふべきにもあらず、霜のいと白きも、また、

 

       さらでもいと寒きに、火など急ぎおこして、炭もてわたるも、いとつきづきし。

 

       昼になりて、ぬるくゆるびもていけば、火桶の火も

     

       白き灰がちになりてわろし。

 

中国でも日本でも、自然の美しさを詩や随筆などで表現しています。美しい自然にかこまれると、感動が言葉にかわるのでありましょう。都会には自然が少ないといわれますが、ご自宅やご近所の庭、お出かけや散歩のおり、公園などにもお出かけ頂きたいと存じます。どうぞ、この美しい自然のなかで健やかにお過ごしください。本年も宜しくお願い致します。